3月15日，全國(guó)“兩會(huì)”落幕，北京就誕生了三個(gè)地王，此時(shí)，“兩會(huì)”政府工作報(bào)告首次提出的要抑制土地價(jià)格過(guò)快上漲，以及從中央政府到地方政府堅(jiān)決表態(tài)要反對(duì)地價(jià)與房?jī)r(jià)暴漲的聲音猶在耳邊。

　　國(guó)資委立即表態(tài)：要求78家不以房地產(chǎn)為主業(yè)的央企要退出房地產(chǎn)市場(chǎng)；銀監(jiān)會(huì)相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，對(duì)國(guó)資委公布的78家不以房地產(chǎn)為核心主業(yè)的中央企業(yè)停止新增授信；證監(jiān)會(huì)也采取措施，暫停地產(chǎn)或與地產(chǎn)相關(guān)的上市公司通過(guò)股市進(jìn)行再融資；國(guó)土部也摸底醞釀收緊地根。重慶、廣州、南京等市也相繼出臺(tái)調(diào)控房?jī)r(jià)的政策……

　　北京一日三地王，正引發(fā)中國(guó)新一輪的地產(chǎn)調(diào)控大風(fēng)暴。

　　中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行總行高級(jí)分析師何志成對(duì)兩會(huì)后地價(jià)和房?jī)r(jià)的再次瘋狂頗為擔(dān)心：“如果地價(jià)和房?jī)r(jià)還將繼續(xù)飆升的話，中央或許會(huì)有更加嚴(yán)厲的政策出臺(tái)，時(shí)間估計(jì)是在今年五六月份，那時(shí)宏觀經(jīng)濟(jì)走向大致明確。”

　　3月29日，國(guó)務(wù)院新聞辦公室舉行的新聞吹風(fēng)會(huì)上，國(guó)土資源部土地利用管理司副司長(zhǎng)冷宏志表示，正加快物業(yè)稅出臺(tái)進(jìn)程。物業(yè)稅或許成為調(diào)控房?jī)r(jià)的最后一個(gè)撒手锏。

　　一場(chǎng)地產(chǎn)大風(fēng)暴正在醞釀之中。

　　市場(chǎng)再度彌漫恐慌情緒

　　一切似乎是以全國(guó)“兩會(huì)”的結(jié)束為分水嶺。

　　2009年年底，全國(guó)各地房?jī)r(jià)出人意料地飆升，讓房?jī)r(jià)問(wèn)題再度成為各界關(guān)注的焦點(diǎn)話題。為此，在兩會(huì)前，一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策密集出臺(tái)。從營(yíng)業(yè)稅征免時(shí)限由2年恢復(fù)到5年、到中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議的增加供給、“國(guó)四條”、五部委打擊囤地通知，再到“國(guó)十一條”，國(guó)土資源部、住建部、財(cái)政部、銀監(jiān)會(huì)等多部委同時(shí)出動(dòng)，形成了土地、市場(chǎng)、信貸等全方位立體監(jiān)管。

　　從已出臺(tái)的政策組合拳來(lái)看，大有翻版2007年年末的趨勢(shì)：二套房政策從嚴(yán)以及從緊的貨幣政策，再加上上調(diào)資本金比例，這三條政策直接將2008年樓市打入冰凍期。如今，這三條政策組合拳已經(jīng)打出了兩個(gè)：二套房貸政策收緊、上調(diào)準(zhǔn)備金率。

　　這一系列的政策，確實(shí)在短期內(nèi)對(duì)樓市起到了降溫的效果。今年年初，京、滬、廣、深四大一線城市一手房市場(chǎng)成交總量一度環(huán)比下跌20%，其余5個(gè)重點(diǎn)城市成交總量下跌44%。

　　期望購(gòu)房的人希望在兩會(huì)上，能夠有更加嚴(yán)厲的房產(chǎn)調(diào)控政策出臺(tái)，而這也恰恰是開(kāi)發(fā)商們所擔(dān)心的事情。

　　但是，盼望的、擔(dān)心的事情都落空了。兩會(huì)期間成了房地產(chǎn)政策的真空期�！凹�(xì)心的人甚至發(fā)現(xiàn)，就連國(guó)務(wù)院總理溫家寶答記者問(wèn)時(shí)，中外記者甚至沒(méi)有提關(guān)于高房?jī)r(jià)的問(wèn)題。這像是刻意安排的一樣。”何志成對(duì)時(shí)代周報(bào)記者說(shuō)，就連物業(yè)稅法案也沒(méi)有列入本屆人大法律審議的議題，這表明在本屆人大常委會(huì)任內(nèi)，物業(yè)稅不太可能出臺(tái)。

　　這可以說(shuō)明，兩會(huì)結(jié)束后的第一天，在各界對(duì)高房?jī)r(jià)的一片討伐聲中，北京土地市場(chǎng)緣何又涌現(xiàn)出三個(gè)央企新“地王”。值得注意的是，中國(guó)兵器裝備集團(tuán)、中國(guó)煙草總公司這樣的主業(yè)非房地產(chǎn)的央企也殺入地產(chǎn)領(lǐng)域。

　　北京接連誕生地王的當(dāng)天，就有人驚呼“房?jī)r(jià)又要漲了”。

　　果不其然，在地王頻出的影響下，兩會(huì)前房?jī)r(jià)稍有回落的各地市場(chǎng)，北京、深圳、上海、杭州等地再次展露暴漲苗頭。

　　統(tǒng)計(jì)顯示，上周北京共開(kāi)盤12個(gè)項(xiàng)目，開(kāi)盤均價(jià)已經(jīng)達(dá)到了23560元/平方米。而其中有6個(gè)項(xiàng)目在去年同期已經(jīng)開(kāi)始銷售，從去年3月至今，幾乎所有項(xiàng)目售價(jià)接近翻番，價(jià)格漲幅最高的甚至達(dá)到了140%。

　　近期，深圳樓市成交迅猛反彈，伴隨著價(jià)格快速上漲，年前190萬(wàn)元的房子目前賣到260萬(wàn)元，年前預(yù)計(jì)賣1.8萬(wàn)元/平方米的現(xiàn)在要賣2.5萬(wàn)元/平方米，不少房子價(jià)格已經(jīng)上漲30%以上。

　　3月28日，從深圳調(diào)往廣州上班的徐小姐想在廣州買一套房，結(jié)果發(fā)現(xiàn)雅居樂(lè)劍橋郡的一套六層電梯江景洋房竟然賣到1.9萬(wàn)元/平方米。深受打擊之后，只好來(lái)到祈福新村看看二手房，發(fā)現(xiàn)去年9月才賣8000元/平方米的房子，現(xiàn)在要賣到1.1萬(wàn)元/平方米，短短半年多時(shí)間就上漲了四成多。

　　來(lái)自杭州的消息也顯示，樓市急速回暖。3月28日，位于杭州下沙的保利東灣樓盤通知開(kāi)盤，僅170余套樓房引來(lái)一千余人排隊(duì)等候，且該樓盤在4小時(shí)內(nèi)基本售罄，預(yù)售均價(jià)在1.5萬(wàn)元/平方米左右。

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)再次被恐慌氣氛所彌漫。

　　恰在此時(shí)，一份“房地產(chǎn)崩盤時(shí)間表”在網(wǎng)上流傳。它回顧了日本1985年至1991年房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)，發(fā)現(xiàn)與中國(guó)2005年至2008年的房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)頗為相似。

　　如果按照這個(gè)比較看下去，就會(huì)得到驚人的預(yù)測(cè)：中國(guó)房地產(chǎn)將在2011年發(fā)生類似日本樓市崩盤的現(xiàn)象。

　　新一輪調(diào)控風(fēng)暴來(lái)臨

　　為了遏制房?jī)r(jià)，控制恐慌氣氛的蔓延，中央和各地方政府此次出人意料地迅速反應(yīng)。

　　3月18日，國(guó)資委就下達(dá)“撤退令”，要求除16家以房地產(chǎn)為主業(yè)的央企外，78家不以房地產(chǎn)為主業(yè)的央企在完成自有土地開(kāi)發(fā)和已實(shí)施項(xiàng)目后要退出房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。國(guó)資委并給出了15天制定退出計(jì)劃“大限”。

　　緊接著，銀監(jiān)會(huì)主席劉明康表示，已經(jīng)注意到國(guó)內(nèi)資產(chǎn)泡沫風(fēng)險(xiǎn)所帶來(lái)的挑戰(zhàn)，也正在嚴(yán)格管理購(gòu)地貸款的使用。

　　相關(guān)報(bào)道稱，銀監(jiān)會(huì)已經(jīng)對(duì)國(guó)資委公布的78家不以房地產(chǎn)為核心主業(yè)的中央企業(yè)，對(duì)以非在建工程為抵押貸款的一切項(xiàng)目，不受理授信申請(qǐng)，已授信的要保全，并要停止對(duì)其新增授信。

　　同時(shí)，為配合國(guó)務(wù)院整頓房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，查處房地產(chǎn)企業(yè)違規(guī)行為，銀監(jiān)會(huì)要求商業(yè)銀行，經(jīng)國(guó)土資源部門、建設(shè)主管部門查實(shí)存在囤地、捂盤行為的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，要將其列入警示名單，不得對(duì)其發(fā)放新增貸款，已有貸款要切實(shí)采取保全措施。

　　時(shí)代周報(bào)記者就此事詢問(wèn)銀監(jiān)會(huì)一位張姓處長(zhǎng)，但他不愿透露有關(guān)詳情。

　　同時(shí)，來(lái)自《金陵晚報(bào)》的消息稱，證監(jiān)會(huì)已經(jīng)采取措施，暫停地產(chǎn)或與地產(chǎn)相關(guān)的上市公司通過(guò)股市進(jìn)行再融資，以抑制房地產(chǎn)泡沫。近期至少有30多家地產(chǎn)企業(yè)放棄了上市計(jì)劃。記者致電證監(jiān)會(huì)研究員王歐，其不愿就此發(fā)表評(píng)論。

　　而來(lái)自萬(wàn)科地產(chǎn)企業(yè)股份有限公司內(nèi)部人士的消息稱，去年9月，獲得股東大會(huì)通過(guò)的萬(wàn)科112億元的再融資方案，至今沒(méi)有獲得證監(jiān)會(huì)的批復(fù)。

　　中國(guó)社會(huì)科學(xué)院金融研究所研究員尹中立在接受時(shí)代周報(bào)記者采訪時(shí)為這些調(diào)控政策叫好。他說(shuō)，只要嚴(yán)格控制房地產(chǎn)類上市公司的再融資行為，同時(shí)讓所有央企從房地產(chǎn)市場(chǎng)撤出，只要政府下決心控制銀行資金通向地產(chǎn)的通道和途徑，貨幣就不會(huì)在房地產(chǎn)領(lǐng)域泛濫，房?jī)r(jià)也就會(huì)得到遏制。

　　另有消息稱，國(guó)土部已經(jīng)派出百多名官員，分成30個(gè)小組，奔赴30個(gè)省市，進(jìn)行為期10天的實(shí)地調(diào)研。同時(shí)，國(guó)土部今年將從3月開(kāi)始到7月底，在各地用5個(gè)月時(shí)間全面開(kāi)展清理查處房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中閑置土地、囤地炒地、向別墅供地等各種違法違規(guī)用地的專項(xiàng)整治行動(dòng)。

　　國(guó)土部大動(dòng)作的背后，顯然是在醞釀新一輪土地調(diào)控政策。

　　令人頗感吃驚的是，一向?qū)φ{(diào)控消極對(duì)待的地方政府，此番也一改常態(tài)，充當(dāng)急先鋒。

　　重慶市政府網(wǎng)消息稱，重慶市委副書記、市長(zhǎng)黃奇帆在3月24日所作的《關(guān)于2010年全市重點(diǎn)工作的情況報(bào)告》中表示，政府將采取四個(gè)有力措施管理好商品房市場(chǎng)，防止房?jī)r(jià)不正常波動(dòng)。其中包括對(duì)高價(jià)商品房征收特別房產(chǎn)消費(fèi)稅，相關(guān)方案已上報(bào)國(guó)務(wù)院。

　　廣州也不甘落后。3月25日下午，廣州市國(guó)土房管局公布了落實(shí)國(guó)土資源部34號(hào)文的7條土地新政，包括加大土地供應(yīng)、重新推出限價(jià)房用地、嚴(yán)格土地監(jiān)管等。

　　跟進(jìn)出臺(tái)調(diào)控政策的還有南京市政府。近日，該市公布了6條“加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管”的舉措，嚴(yán)禁開(kāi)發(fā)商捂盤惜售，一旦發(fā)現(xiàn)將嚴(yán)厲打擊。

　　山雨欲來(lái)風(fēng)滿樓。種種跡象表明，一場(chǎng)大的地產(chǎn)調(diào)控風(fēng)暴即將來(lái)臨。

　　國(guó)金證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家金巖石說(shuō)，國(guó)資委的“撤退令”可能意味著房地產(chǎn)調(diào)控的“重拳”將至。

　　樓市重蹈日本覆轍？

　　樓市會(huì)崩盤嗎？

　　金科集團(tuán)副總裁李戰(zhàn)洪說(shuō)，“崩盤說(shuō)”有點(diǎn)杞人憂天，他們忽略了中國(guó)的城市化還只到46%，城市化率沒(méi)到75%，談崩盤是謬論。

　　眾多房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士都對(duì)這種看法持贊成態(tài)度。中國(guó)社會(huì)科學(xué)院金融實(shí)驗(yàn)室主任劉煜輝承認(rèn)目前房地產(chǎn)市場(chǎng)中存在泡沫，但是他相信政府可以讓地產(chǎn)泡沫軟著陸。

　　“實(shí)際上，房?jī)r(jià)和地價(jià)上漲的根本原因是負(fù)利率和城市驟然增長(zhǎng)產(chǎn)生的人口紅利造成的。所以，此時(shí)妄言樓市崩盤還為時(shí)尚早。”何志成說(shuō)，但是房地產(chǎn)市場(chǎng)的上漲最好適可而止。

　　萬(wàn)科集團(tuán)董事長(zhǎng)王石也認(rèn)為，3月18日，國(guó)資委限制央企介入房地產(chǎn)是不得已為之，相信北京抑制房?jī)r(jià)上升的決心和能力。如果房?jī)r(jià)繼續(xù)瘋漲，那就不是地產(chǎn)泡沫破裂那么簡(jiǎn)單了。不自律，必自斃。

　　但是更多的人，對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)持有一個(gè)樂(lè)觀的態(tài)度。

　　頤和集團(tuán)副總裁趙永爽認(rèn)為，只要房?jī)r(jià)上漲在一定的合理范圍之內(nèi)，就不會(huì)遭遇更加嚴(yán)厲的調(diào)控政策。中央目前出臺(tái)的調(diào)控政策，其主旨是為了讓市場(chǎng)更加健康，并不是為了打壓房?jī)r(jià)。

　　李戰(zhàn)洪認(rèn)為，調(diào)控政策是規(guī)范行業(yè)發(fā)展，實(shí)力不強(qiáng)的企業(yè)可以退出。政策讓行業(yè)專業(yè)度更高。

　　來(lái)自國(guó)信證券的研究報(bào)告甚至樂(lè)觀地認(rèn)為，未來(lái)兩三個(gè)月難有更嚴(yán)厲的新調(diào)控政策出臺(tái)，上半年的房?jī)r(jià)仍將堅(jiān)挺，地產(chǎn)板塊2009年業(yè)績(jī)平均增長(zhǎng)在60%左右，2010年將更為靚麗。

　　接下來(lái)，很多人發(fā)出這樣的疑問(wèn)：中央會(huì)對(duì)樓市采取更加嚴(yán)厲的調(diào)控措施嗎？

　　有人猜測(cè)，在國(guó)資委的“撤退令”后，還會(huì)有重拳。那可能就是房產(chǎn)物業(yè)稅的開(kāi)征。有人甚至把3月29日，國(guó)土部官員提及的“正加快物業(yè)稅出臺(tái)進(jìn)程”的講話，作為物業(yè)稅即將開(kāi)征的旁證。

　　但何志成認(rèn)為，作為調(diào)控房?jī)r(jià)最后一個(gè)手段，只有在房?jī)r(jià)再次無(wú)法控制之時(shí)，才可能會(huì)臨時(shí)召開(kāi)人大常委會(huì)，審議物業(yè)稅的草案。目前，更應(yīng)該采取的措施是多建保障房等來(lái)抑制房?jī)r(jià)的過(guò)快上漲。如果猛踩剎車，導(dǎo)致房?jī)r(jià)暴跌，可能問(wèn)題更加嚴(yán)重。中央的調(diào)控政策應(yīng)該是防止暴漲，也要防止暴跌的。

　　住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心副主任王鈺林認(rèn)為，地王的頻出，反映出的是調(diào)控政策需要時(shí)間，同時(shí)也看出調(diào)控政策要抓緊落實(shí)。

　　目前的主要問(wèn)題是，企業(yè)寬松的資金和對(duì)出讓后的土地沒(méi)有進(jìn)行科學(xué)配置和嚴(yán)格的管理。78家央企逐步退出住房用地的競(jìng)爭(zhēng)，對(duì)其他開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)是有利的，但不等于“地王”不會(huì)出現(xiàn)。

　　他同時(shí)對(duì)維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康穩(wěn)定發(fā)展提出其建議，主要還是加大市場(chǎng)供應(yīng)量，囤地、捂盤的現(xiàn)象不能存在，另一個(gè)重點(diǎn)是規(guī)范市場(chǎng)行為，使消費(fèi)者的權(quán)益得到保護(hù)。

　　一位地產(chǎn)企業(yè)的人士說(shuō)，市場(chǎng)對(duì)我們來(lái)說(shuō)，永遠(yuǎn)是充滿懸念的，而政策也是一個(gè)未知數(shù)。就在大多數(shù)人持樂(lè)觀態(tài)度時(shí)，一場(chǎng)更猛烈的調(diào)控風(fēng)暴可能就不期而至了。

　　國(guó)土部：拍地不再“價(jià)高者得”

　　3月15日一天連創(chuàng)三“地王”的盛宴散場(chǎng)后，北京市國(guó)土資源局二樓拍賣大廳，突然冷清下來(lái)，原定近日推出的幾幅地塊被陸續(xù)叫�；蛲七t。

　　同時(shí)，其他地方的國(guó)土部門也正在忙著消化國(guó)土資源部接二連三拋出的政策—土地市場(chǎng)正屏氣凝神等待一場(chǎng)調(diào)控風(fēng)暴的襲來(lái)。

　　多管齊下保供給

　　為了平穩(wěn)土地市場(chǎng)，國(guó)土資源部著手推出更為嚴(yán)厲的房地產(chǎn)用地管理和調(diào)控政策，核心宗旨是“增加保障性住房和普通商品住房有效供給”。

　　在“確保保障性住房、棚戶改造和自住性中小套型商品房建房用地不低于住房建設(shè)用地供應(yīng)總量的70%”的同時(shí)，國(guó)土資源部還要求各地在今年住房和保障性住房用地供應(yīng)計(jì)劃沒(méi)有編制公布前，不得出讓住房用地。4月上旬，該部將向社會(huì)公布各地住房及保障性住房用地供應(yīng)計(jì)劃。

　　“這幾年土地供應(yīng)總量逐年增加，但由于土地不可能無(wú)限制供應(yīng)，因此在這一塊政府的操作空間其實(shí)已經(jīng)不大�！编u曉云表示。因此，除了在土地供應(yīng)源頭把好關(guān)外，國(guó)土部門更是盯緊開(kāi)發(fā)商的“糧倉(cāng)”。

　　國(guó)土資源部副部長(zhǎng)贠小蘇在3月22日國(guó)土部召開(kāi)的房地產(chǎn)用地供應(yīng)和監(jiān)管全國(guó)視頻會(huì)議上透露，今年3月到7月底，國(guó)土部會(huì)組織一場(chǎng)專項(xiàng)整治行動(dòng)，全面嚴(yán)格依法清理查處房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中閑置土地、囤地炒地、向別墅供地等各種違法違規(guī)用地。

　　“那么大力度的查處，還是第一次�！眹�(guó)土資源部辦公廳相關(guān)負(fù)責(zé)人對(duì)時(shí)代周報(bào)記者說(shuō)。

　　同時(shí)，制度建設(shè)也開(kāi)始向囤地囤房開(kāi)刀。今年4月1日起，市、縣國(guó)土資源管理部門要建立房地產(chǎn)用地開(kāi)竣工申報(bào)制度。不執(zhí)行申報(bào)制度的，要向社會(huì)公示，并限制其至少在一年內(nèi)不得參加土地購(gòu)置活動(dòng)。

　　改革招拍掛制度

　　“招拍掛制度最重要的初衷，是為了解決土地交易中公開(kāi)、透明的問(wèn)題。”土地問(wèn)題專家鄒曉云對(duì)時(shí)代周報(bào)記者說(shuō)，但從現(xiàn)實(shí)的操作來(lái)看，招標(biāo)的出讓方式使用得最少，各土地市場(chǎng)上更常用的是“唯價(jià)高者得”的掛牌和拍賣方式。

　　國(guó)土資源部數(shù)據(jù)顯示，今年一季度，全國(guó)土地掛牌出讓的約占80%，招標(biāo)出讓的僅占7%左右。而此次國(guó)土部門完善招拍掛制度，著力點(diǎn)就放在能夠平抑地價(jià)的招標(biāo)方式上。

　　贠小蘇提出，要在房?jī)r(jià)上漲較快的一線城市和部分二、三線城市，選擇以自住性、中小套型商品房建設(shè)用地地塊為重點(diǎn)，積極開(kāi)展試點(diǎn)，探索堅(jiān)持和完善招拍掛制度(招標(biāo)、拍賣、掛牌)、有效控制房?jī)r(jià)地價(jià)的政策和措施。

　　3月19日，北京國(guó)土局搶先發(fā)布了土地供應(yīng)新措施，宣布暫停熱點(diǎn)地區(qū)高價(jià)土地的交易，并提出要改進(jìn)土地交易方式，控制非理性土地競(jìng)價(jià)，設(shè)立地價(jià)合理區(qū)間，在土地競(jìng)買條例當(dāng)中，將增加配建保障性住房和承擔(dān)公益性設(shè)施建設(shè)等要求�！敖窈蟊本┩恋嘏馁u將不再只是價(jià)高者得�！�

　　“招標(biāo)方式能夠讓評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)，從對(duì)開(kāi)發(fā)商資金實(shí)力的單一評(píng)分，轉(zhuǎn)為對(duì)開(kāi)發(fā)商所開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的綜合評(píng)分。”鄒曉云稱，除了開(kāi)發(fā)商出多少錢之外，還必須看開(kāi)發(fā)商在這塊地上干什么，包括設(shè)計(jì)方案、綠化、公建配套、承擔(dān)的保障性住房建設(shè)等多項(xiàng)內(nèi)容都可納入評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)。他同時(shí)強(qiáng)調(diào)，必須要保證招標(biāo)的程序是透明公開(kāi)的。

　　時(shí)代周報(bào)記者從北京市國(guó)土局了解到，該局也正在進(jìn)行招拍掛操作模式的調(diào)整，4月10日向社會(huì)公開(kāi)供地計(jì)劃后，恢復(fù)土地市場(chǎng)交易。

　　住建部：調(diào)研樓市新政

　　一面是不斷出臺(tái)的政策調(diào)控，一面是不斷涌現(xiàn)的地王和讓人望而生畏的房?jī)r(jià)。兩會(huì)后，樓市進(jìn)入博弈階段，物業(yè)稅該不該征、央企要不要退出房地產(chǎn)市場(chǎng)、土地招拍掛應(yīng)該如何改革、期房“預(yù)售制”該不該取消、如何處理小產(chǎn)權(quán)房等問(wèn)題的討論，也從沒(méi)像現(xiàn)在這樣激烈。

　　3月23日，住建部邀請(qǐng)相關(guān)各方召開(kāi)樓市調(diào)控調(diào)研會(huì)議，為調(diào)控進(jìn)行政策儲(chǔ)備，央行、國(guó)土部和發(fā)改委等部委均有官員列席會(huì)議。

　　非京戶口可獲保障房資格

　　我愛(ài)我家副總胡景暉說(shuō)：“據(jù)我所知，北京市正在制定一系列政策來(lái)平抑房?jī)r(jià)，相關(guān)政策快的話半個(gè)月內(nèi)應(yīng)該會(huì)出臺(tái)�！�

　　參加有關(guān)政策討論的胡透露，這些政策大概可分為三個(gè)方面：

　　首先，土地出讓不再價(jià)高者得，也就是以招標(biāo)為主，比如在設(shè)定地價(jià)的情況下，看各個(gè)開(kāi)發(fā)商的詳細(xì)開(kāi)發(fā)方案等決定土地的歸屬；其次，可能會(huì)設(shè)定不同區(qū)域價(jià)格上限；再次，加大保障性住房的投入和建設(shè)，比如公共租賃房和普通商品房的建設(shè)，這里面有可能對(duì)外地來(lái)京人員買房作出專門規(guī)定，比如在京簽訂了三年或五年的勞動(dòng)合同、在京繳稅達(dá)到多少數(shù)額、引進(jìn)的人才或擁有綠卡等方面，都將獲得享受北京保障性住房的資格。

　　平抑房?jī)r(jià)仍需多方配合

　　“兩會(huì)”期間，在回答政協(xié)委員“為何房?jī)r(jià)越調(diào)越高”這個(gè)問(wèn)題時(shí)，住建部副部長(zhǎng)郭允沖表示，住建部調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的手段很少，房?jī)r(jià)調(diào)控需要多個(gè)部門協(xié)同配合，需要增加土地供給，還要金融、稅收等部門和行業(yè)的支持。

　　日前國(guó)資委也加入調(diào)控的隊(duì)伍中，要求78家央企在15個(gè)工作日內(nèi)制定退出房地產(chǎn)業(yè)務(wù)時(shí)間表。國(guó)資委一內(nèi)部人士對(duì)時(shí)代周報(bào)記者表示“既然政策制定了，我們一定會(huì)堅(jiān)決執(zhí)行”。

　　住房與城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心城鄉(xiāng)規(guī)劃處處長(zhǎng)翟寶輝告訴時(shí)代周報(bào)記者：調(diào)控房?jī)r(jià)必須從增加供給、引導(dǎo)需求和加強(qiáng)管理幾方面同時(shí)入手�！艾F(xiàn)在的問(wèn)題是，13億人都在關(guān)注商品房?jī)r(jià)格，而且高度關(guān)注特大城市的商品房?jī)r(jià)格，這樣的關(guān)注很容易被誤導(dǎo)為‘剛性需求’，實(shí)際上這樣的‘剛性需求’是逐年緩釋的，國(guó)家將住宅需求分類、分階段引導(dǎo)，使住宅需求扁平化�！�

　　翟寶輝表示，住宅市場(chǎng)由政府主導(dǎo)，房地產(chǎn)市場(chǎng)交由市場(chǎng)調(diào)節(jié)。住宅市場(chǎng)中，一部分是政府直接提供的，或租或售，政府定價(jià)，提供給五保戶和極低收入者，比如現(xiàn)在進(jìn)行的棚戶區(qū)改造、危舊房改造、舊城改造和廉租房、公租房等形式；另一部分是政府指導(dǎo)定價(jià)的，是為中低收入者提供的，比如有經(jīng)濟(jì)適用房、兩限房，對(duì)于政府指導(dǎo)定價(jià)的其他模式，有些城市正在研究、創(chuàng)新中�，F(xiàn)在的難點(diǎn)是由住宅市場(chǎng)滿足的需求應(yīng)該是多大份額。

　　“不過(guò)，調(diào)控房?jī)r(jià)最根本的就是堅(jiān)決摒棄土地財(cái)政，降低地方政府對(duì)土地財(cái)政的依賴程度�！钡詫気x表示，缺乏產(chǎn)業(yè)支撐，僅僅依靠賣地維持的城市，經(jīng)濟(jì)遲早會(huì)出現(xiàn)大問(wèn)題，政府必須制定中長(zhǎng)期政策，將大量資金從房地產(chǎn)市場(chǎng)分流出來(lái)，吸引到實(shí)業(yè)方面，這樣才能有效減少房地產(chǎn)泡沫，保持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

　　觀點(diǎn)：斬?cái)嘭泿帕飨虻禺a(chǎn)的管道

　　“兩會(huì)”后三個(gè)央企在一天之內(nèi)制造了三個(gè)地王，充分顯示了央企在房?jī)r(jià)上漲過(guò)程中擁有的巨大能量。國(guó)資委隨即“下令”主營(yíng)業(yè)務(wù)非房地產(chǎn)的78家央企在規(guī)定的時(shí)間里退出房地產(chǎn)市場(chǎng)。央企以國(guó)家的信用作為背書去銀行融資，再推高地價(jià)和房?jī)r(jià)，不僅沒(méi)有盡到央企應(yīng)盡的社會(huì)責(zé)任，反而與民爭(zhēng)利，理當(dāng)退出。但究其根源，導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲的原因，最關(guān)鍵的還是貨幣因素。

　　過(guò)量貨幣助推房?jī)r(jià)

　　1979年末中國(guó)的銀行存款是1000億元人民幣，1989年末為1萬(wàn)億元人民幣，1999年剛剛超過(guò)10萬(wàn)億元人民幣，而2009年末超過(guò)60萬(wàn)億元人民幣，即貨幣數(shù)量每十年漲十倍，在過(guò)去的30年里貨幣增加了600倍，而GDP增長(zhǎng)不到20倍。

　　雖然貨幣的增長(zhǎng)有合理的成分，但過(guò)多的貨幣正通過(guò)住房按揭和開(kāi)發(fā)貸款這兩個(gè)渠道，源源不斷進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，并助推了房?jī)r(jià)泡沫。

　　2007年以來(lái)，政府調(diào)控房地產(chǎn)時(shí)，已經(jīng)充分關(guān)注到按揭貸款這個(gè)“通道”，出臺(tái)了相應(yīng)的政策去堵這個(gè)通道。但另外一個(gè)“通道”——房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款政府關(guān)注甚少。

　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款是如何影響住房?jī)r(jià)格的呢？按照常理，住房開(kāi)發(fā)貸款影響的是住房供給，此類貸款越多則住房供給越多，住房?jī)r(jià)格上漲壓力越小，因此，要控制遏制住房?jī)r(jià)格的上漲就應(yīng)該鼓勵(lì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款。但實(shí)際的傳導(dǎo)邏輯卻是這樣的：開(kāi)發(fā)貸款多刺激開(kāi)發(fā)商高價(jià)拿地，刺激房?jī)r(jià)上漲。

　　2008年至2009年，我們已經(jīng)清晰地看到了開(kāi)發(fā)貸款對(duì)房?jī)r(jià)的影響和傳導(dǎo)途徑。2008年初之所以出現(xiàn)以萬(wàn)科為代表的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)大幅度降價(jià)促銷行為，主要原因是這些企業(yè)存貨多、資金周轉(zhuǎn)出現(xiàn)問(wèn)題。自2008年11月份中央開(kāi)始實(shí)施適度寬松的貨幣政策以來(lái)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的資金緊張情況很快得到了緩解，使不少大型開(kāi)發(fā)商捂盤惜售并高價(jià)拿地。

　　嚴(yán)控開(kāi)發(fā)商貸款

　　這里需要注意的是，在房地產(chǎn)市場(chǎng)，開(kāi)發(fā)商是主動(dòng)定價(jià)者，買房者是價(jià)格的被動(dòng)接受者，當(dāng)開(kāi)發(fā)商有了信貸資金的支持，在市場(chǎng)定價(jià)過(guò)程中更加主動(dòng)，住房?jī)r(jià)格必然上升。

　　考察房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款可以給我們找到銀行資金流向地產(chǎn)業(yè)的另外一個(gè)“綠色通道”。

　　商業(yè)銀行為控制風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款項(xiàng)目需要一定比例資本金，于是，上市公司和央企或地方國(guó)企成為銀行青睞的對(duì)象。

　　首先看上市公司。房地產(chǎn)類的上市公司目前有100多家，房地產(chǎn)行業(yè)第一陣營(yíng)的公司幾乎都是上市公司，這一群體對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格影響巨大。2005年至2009年，隨著房?jī)r(jià)不斷上漲，房地產(chǎn)類上市公司盈利大幅度增加，于是股價(jià)也大幅度上漲，上市公司可以以較高的價(jià)格從資本市場(chǎng)融資，再配合銀行信貸資金從土地市場(chǎng)高價(jià)拿地，刺激房?jī)r(jià)上漲。政府可以嚴(yán)格控制房地產(chǎn)類上市公司的再融資行為，上市公司沒(méi)有資本市場(chǎng)的廉價(jià)的資本補(bǔ)充，就無(wú)法獲得商業(yè)銀行的信貸資金支持，上述循環(huán)就難以演繹了。

　　其次，央企不僅有雄厚資本，而且有國(guó)家信用支撐，它們獲得銀行信貸比任何公司都容易，是銀行信貸資金進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)的重要渠道。要遏制房?jī)r(jià)上漲就必須讓所有央企從房地產(chǎn)市場(chǎng)撤出。

　　在央企隊(duì)伍里，保險(xiǎn)資金也是需要關(guān)注的，保險(xiǎn)公司的保費(fèi)收入和可運(yùn)作資金增長(zhǎng)速度非常快，未來(lái)將是影響房地產(chǎn)價(jià)格的主力之一，政府應(yīng)該慎重開(kāi)放險(xiǎn)資進(jìn)入不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)的大門。從臺(tái)灣地區(qū)20年前控制房地產(chǎn)泡沫的經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)來(lái)看，限制險(xiǎn)資進(jìn)入不動(dòng)產(chǎn)是十分必要的。而我們有關(guān)部門卻逆潮流而動(dòng)，正在開(kāi)放保險(xiǎn)資金進(jìn)入不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)。決策者需高度關(guān)注此事。

　　從銀行貸款的第三類公司是地方國(guó)企，這其中很多是所謂的地方政府的“融資平臺(tái)”。

　　總之，只要政府下決心控制銀行資金通向地產(chǎn)的通道，貨幣就不會(huì)在房地產(chǎn)領(lǐng)域泛濫。

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